13 juillet 2007

Jullet 07- Premiers choix pour l'aménagement et le montage du projet

Compte rendu de la réunion « éco-quartier du RIVALOU »

du Jeudi 5 juillet 2007 à 17 h 00

à la MJC de LISLE sur TARN

Présents :

Vincent et Camille, Muriel, Hélène et Jean, Françoise et Christian soit 4 foyers Excusée : Barbara

1. Objectifs de la réunion

• Approfondir et préciser le projet d’éco-quartier de la ZAC du RIVALOU. En dessiner les lignes directrices essentielles

• Souhaits de chacun

• Choix du lot sur lequel on travaillera

• Élaboration d’une ligne directrice d’aménagement

• Élaboration d’une ligne directrice de montage du projet.

2. Compte-rendu de la réunion de la municipalité de LISLE sur TARN sur la charte environnementale du RIVALOU (c'est la Zone Aménagement Concerté à vocation HQE dans laquelle nous souhaitons inscrire notre projet éco-quartier)

Étaient présents deux représentants du cabinet Architecture et Urbanisme, des représentants des commissions environnement et urbanisme, des élus et un représentant de Lisle Environnement.

Le présent compte-rendu ne porte que sur l’ordre du jour à savoir la charte architecturale, urbaine et paysagère.

Les points essentiels :

Le document ne fait pas apparaître clairement ce qui relève de la contrainte et ce qui relève de la prescription ou de la suggestion. Le cabinet d'architecture répond qu’il identifiera plus clairement ces différences dans le document.

Le cabinet souligne que le document est un cadre qui peut évoluer dans le temps, qu’il permet de se donner une référence d’exigence en terme de qualité environnementale.

Pour ce qui concerne le projet d’éco-quartier, il a été dit que tout projet dont la qualité environnementale serait favorablement examinée même s’il ne respecte pas tous les éléments de la charte mais à condition qu’il s’insère architecturalement dans l’environnement de la ZAC.

En particulier on peut proposer un macro lot sans voirie pour les automobiles avec une organisation de l’habitat perpendiculaire à la voirie si la conception bioclimatique amène à cette organisation.

Le rapport entre l’individuel groupé et l’individuel non groupé est indicatif. Il peut y avoir des variations si ça ne met en cause le programme global et dans le respect du COS.

Si la ZAC dispose d’un réseau de chaleur bois, il y aura obligation de s’y raccorder ce qui évitera d’investir dans une chaufferie.

3. Les souhaits exprimées par chacun des participants se rejoignent pour définir
   une ligne directrice d'aménagement.

Nous sommes tous d'accord pour :

• Travailler sur le macro lot n° 15 de 10 759 ha et d’en prendre à peu près la moitié pour le groupe soit environ 5000 m²

• Négocier la moitié sud de ce macro-lot.

• Limiter le groupe à 10 foyers

• S'inscrire dans un habitat groupé avec des surfaces habitables privées assez restreintes et un terrain privé assez petit pour dégager un espace commun suffisant.

• Orienter cet habitat groupé sur un axe est/ouest pour que les pièces à vivre puissent être orientées au sud.

• Utiliser des matériaux de construction écologiques comme par exemple :ossature bois- isolation paille et/ou monomur, inertie blocs de terre crue.

• Limiter la surface de terrain privé (bati + terrase + jardin privatif...) entre 100 à 200 m²

Ce qui ferait un espace commun entre 3000 et 4000 m²

• Tout le monde est d’accord pour qu’il n’y ait pas de voirie pour les voitures à l'intérieur du macro lot. Par contre il y aura des chemins circulables pour un chariot de transport ou une chaise handicapée.

Souhaits individuels de surface habitable :

• Vincent et Camille de 80 à 90 m²

• Muriel environ 60 m²

• Jean et Hélène de 40 à 50 m²

• Christian et Françoise de 60 à 70 m²

Les habitations seraient sur 1 ou 2 niveaux maximum selon la surface habitable

4. Aménagement du lot - Première proposition

Christian propose à la réflexion un premier projet d'aménagement

Ci-dessous le schéma corrigé de la discussion qui illustre un aménagement possible incluant les points d’accord ci-dessus.

Attention : ce schéma est appelé à évoluer, nous sommes au tout début de la réflexion.

L'immeuble en forme de lune est destinée à être construit dur 2 niveaux de sorte qu'il peut potentiellement héberger 10 familles. L'architecture du ou des bâtiments restant à inventer collectivement.

5 -Élaboration d’une ligne directrice de montage du projet.

Il est évoqué 3 types de montage juridique, La SARL, LA SCI et la coopérative d’habitat de type habicoop.

• La SARL

La SARL n'est pas à priori une organisation liée à l'économie solidaire. Ce statut peut être  celui de n'importe quel lotisseur qui achète, lotit sans aucune concertation ni garantie écologique et revend avec un bénéfice maximum pour les actionnaires.

Cette solution  paraît toutefois intéressante si on se raccrocher à la SARL « Echo-hameaux » crée François PLASSARD  et les autres animateurs de AES qui militent depuis de nombreuses années avec des objectifs proches des nôtres.  Ce point ainsi les autres apports que  nous pouvons attendre de l'équipe AES sera abordé lors de notre prochaine réunion à laquelle François Plassard participera.

Notons que dans cette hypothèse la SARL revend aux futurs propriétaires ce qui induit plusieurs choses:

• Chaque futur propriétaire peut bénéficier des prêts et d'aides à la propriété auxquels il est éligible.

• Les parties communes pourront être gérées sous le mode de la co-propriété

• La surface occupée est liée à la surface achetée et donc à l'apport financier de chacun.

 

• LA SCI

La solution SCI paraît intéressante à plusieurs niveaux :

• soit en lieu et place de la SARL comme acheteur lotisseur, si on veut rester maître de la construction de l’opération.

• Soit pour acheter au lotisseur puis construire et gérer le bâtit selon un mode SCI, à savoir que les apporteurs financiers sont nues-propriétés de parts et non d'un appartement en particulier, ce qui permet qu'il y ait des apporteurs non résidents de l'écho quartier, et, en corrolaire, des résidents à faibles capacité d'apport personnel.

Dans cette hypothèse tous les résidents, quel que soit leur apport  financier, sont locataire de la SCI.
Il reste  à voir si les aides individuelles à l'accession à la propriété peuvent être perçus.
Nous sommes par contre dans une position plus favorable pour bénéficier de subventions pour l'aide au développement de notre projet.

En tout état de cause le groupe ne disposant pas de compétences juridiques suffisamment pointues, il est décidé d’approfondir la question d’ici la prochaine réunion.

• La coopérative d’habitat de type habicoop

Pour plus d’information :

http://www.village-vertical.org/index.php?page=presentation

http://www.alpesolidaires.org/AP-Habicoop-une-approche.html

http://www.alpesolidaires.org/IMG/pdf/Presentation_AP_Habicoop_0607.pdf

Le groupe ne retient pas la solution habicoop  pour deux raisons essentielles

Outre le fait qu'il y a différentiation entre l'apporteur financier et le résident, comme  pour al SCI :

1. - Cette forme de gestion collective nous semble trop lourde à gérer

2. Nous souhaitons garder la possibilité de revendre en cas de départ de l'éco-quartier dans des conditions moins drastiques que celles imposées par un contrat de type habiccop. Si le fait d'éviter la spéculation nous paraît juste, il faut toutefois que les sortants puissent vendre  à un prix qui a, peu ou prou, suivi la variation de l'immobilier, de façon à pouvoir de reloger ailleurs.

6 - Perspectives et Conclusion

Une autre réunion est programmée en septembre entre le 11 et le 16 septembre (lieu et heure à définir).

Ordre du jour :

• Inviter François PLASSARD pour nous préciser l’intérêt de sa structure

• Échanger sur les renseignements pris sur d’autres hypothèses de montage juridique et financier.

• Questions diverses.

 

Commentaires

couùt de l'opération

Bonjour. Etant un petit groupe dans le lot et garonne ayant un projet tres proche du votre, avez vous un ordre de grandeur financier du coùt individuel de votre projet par rapport à une construction classique disons au mètre carré.
MPerci d'avance de votre réponse, et bonne continuation pour votre projet
Sylvus

Aveyron

Salut !

Nous sommes 3 couples à nous diriger vers un projet identique sur Rodez.Ca m'a d'ailleurs fait marrer de voir une charte sur internet presque identique à ce que je viens de rédiger ce we...à savoir que ça existe déjà, j'aurai gagné du temps!

On peut partager des infos par mail, nous avons des compétences en:

Bioclimatisme, ENR (Licence pro spécialisée)
Electrotechnique (Prof lycée)
Collectivités locales (Technicien énergie en mairie)
Développement rural et agri bio (Ingénieur agricole)

On a visité un éco-quartier vers Tarbes,le site expérimental d'architecture Cantercel sur le Larzac, le site des Cuns,une communauté de l'Arche vers Lodève,des maisons bois-paille, des ENR de tout types,stages en maraîchage bio...

On essaie de faire une liste des écocontructions collectives existantes, avez vous déjà fait une liste?

a bientot!

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